¿Qué hay detrás de la Hipoteca Inversa propuesta por el gobierno?
Discusión didáctica y crítica sobre la polémica hipoteca Inversa propuesta por el gobierno de Iván Duque
José Alfredo Moncayo Arenas
Foto: Ambito Juridico
Analizamos la hipoteca inversa con base en la presentación realizada por el Ministerio de Vivienda, los días 11 y 12 de junio de 2020, en su página de internet y para comenzar debemos decir, como muchos colombianos, que dicha propuesta está más del lado de los intereses del sistema financiero que de las aspiraciones legítimas de los adultos mayores, contrario a lo que pretende hacernos creer el Gobierno Duque. Miremos los principales aspectos de este producto financiero:
- El Producto Financiero está dirigido a personas o parejas con edad mayor de 65 años, propietarios de vivienda, esto es, se buscan clientes dentro de la población, cuya esperanza de vida sea la menor.
- El mecanismo consiste en hipotecar un bien inmueble de uso habitacional a cambio de un “ingreso mensual complementario” y seguir disfrutando la vivienda hasta finalizar sus vidas.
A pesar de la bondad con la que se vende este instrumento, es importante tener en cuenta que los criterios de admisibilidad al final siempre estarán en manos de cada entidad financiera e igualmente los costos de evaluación, avalúos, tasas de interés, procedimientos y exigencias para tramitar las cancelaciones anticipadas o liberación de las hipotecas, etc., con certeza buscarán favorecer los intereses de las entidades bancarias.
3. Se proponen tres tipos de renta, la renta vitalicia mensual hasta el fallecimiento de los constituyentes, la renta temporal por un tiempo determinado, pero utilizando los constituyentes la vivienda hasta el final de sus vidas y la renta única en una sola entrega.
Aunque las rentas propuestas se escogerán por los hipotecantes siguiendo el interés que tenga cada grupo familiar, las personas que decidan utilizar este sistema deben tener cuenta aspectos como los siguientes:
- ¿Realmente les interesa, o no, conservar su vivienda?
- ¿Quieren mantener un bien heredable para su descendencia?
- ¿Qué sucede si al momento que decidan buscar levantar la hipoteca el valor de la deuda supera el del inmueble?
En su venta publicitaria el Minvivienda plantea la siguiente pregunta: ¿No sería mejor arrendar el inmueble o una habitación y así conseguir un ingreso? Y la responde así: “Puede tener ambas. Para el caso en el que un hogar tenga una propiedad que haya puesto en arriendo, este inmueble también podría ser sujeto de hipoteca inversa, recibiendo así un doble canon: el valor del arriendo y el valor de la hipoteca inversa.”
Vale señalar que, en ese mal intento publicitario, el Gobierno está olvidando o desconociendo a propósito que, al final del proceso, la propiedad de la vivienda, seguramente, saldrá de la familia y de su descendencia.
- Asimismo, a pesar de la publicidad del Gobierno Nacional, los interesados deben considerar que existen otras posibilidades que pueden ser evaluadas dentro del núcleo familiar, sobretodo cuando se trata de inmuebles con áreas superiores a las necesarias, mirando, por ejemplo, la posibilidad de arrendarlos y obtener una renta que les permita mantener su nivel de vida en un inmueble más pequeño con todos los beneficios para esa nueva etapa de la vida, o vender la propiedad y comprar una de menor valor, liberando recursos que les permitan percibir ingresos adicionales y/o mantener ahorros disponibles, etc.
4. El valor de la renta dependerá del avalúo de la vivienda, edad de los solicitantes y la correspondiente esperanza de vida, las tasas de interés, la modalidad de hipoteca inversa seleccionada (vitalicia, temporal o de única disposición), la rentabilidad buscada por el banco y adicionalmente enuncia el Ministerio, “sin perjuicio de los análisis de riesgo que las entidades autorizadas puedan evaluar”.
Miremos separadamente estos aspectos en apariencia transparentes:
- Aunque el avalúo comercial será realizado por un tercero, como en el caso de las hipotecas inmobiliarias normales, a pesar de ser tercerizado este servicio, siempre es controlado y escogido por los bancos. Seguramente, al igual que en los prestamos hipotecarios normales, aunque en apariencia no existe ninguna restricción en el bien, solo califican favorablemente los inmuebles que comercialmente constituyen una buena garantía para los bancos por sus expectativas comerciales actuales y a futuro.
- Al dirigirse a los mayores de 65 años se busca otorgar estas operaciones a personas que se consideran en la última etapa del período de su esperanza de vida.
- Un aspecto realmente preocupante es la tasa de interés de la hipoteca inversa, la que en la experiencia de los países que la han implementado llevan a observar que por lo general es muy superior a la de los créditos hipotecarios normales, situación que para obligaciones sin abonos a capital e intereses en períodos extensos, llevan a que en la mayoría de los casos la única posibilidad que resta para los constituyentes o sus beneficiarios sea entregar en dación en pago la vivienda familiar a los bancos. Además, si las tasas de interés que se pactan son variables, se presenta un mayor riesgo, a lo largo del tiempo de la operación, ante la posibilidad de incrementos en la tasa, aspectos que indudablemente deben ser tomados en cuenta.
5. Según la propuesta, los herederos pueden saldar la deuda de la hipoteca con sus recursos, vendiendo el inmueble y pagando el porcentaje correspondiente o entregándolo como pago por la renta que recibió su familiar. Igualmente, agrega el Gobierno: “El inmueble es la garantía para el pago de una deuda, si esa deuda se paga, entonces se levanta la hipoteca sobre el inmueble. Si no hay pago de la deuda, entonces se hace efectiva la garantía, es decir, se entrega el inmueble como pago de la deuda.”
Así las cosas, considerando que al no haber abonos a capital ni a intereses, durante la vigencia de la hipoteca inversa, la acumulación de interés puede llegar a ser absolutamente alta y en un determinado momento muy difícil o imposible de cancelar, tanto para los constituyentes o beneficiarios herederos, si decidieran pagar y levantar la hipoteca, por lo que generalmente se haría efectiva la garantía, eliminando cualquier posibilidad distinta, en el tiempo, que entregar en dación en pago el inmueble.
Por lo tanto, para quien intenta dejar alguna herencia, es evidente que esta no será jamás la mejor alternativa, porque al final el valor acumulado de la deuda podrá igualar o incluso superar el de la propiedad.
6. En la página del Minvivienda aparece el siguiente ejemplo: Pareja integrada por Mujer 75 años y hombre 70 años, valor vivienda 200 millones y renta vitalicia mensual $800 mil.
Sin hacer un análisis financiero complejo de la forma como se llega a las cifras del ejemplo, simplemente asumamos el ejercicio más sencillo par examinar la bondad de esa renta vitalicia, observando el posible valor de arrendamiento del inmueble en condiciones normales, partiendo del hecho que por ley el valor de arrendamiento de la vivienda no puede superar el 1% de su valor comercial, en este caso, $2 millones, si lo llevamos a un valor menos optimista y cercano a la actual realidad del mercado, supongamos que el valor del canon mensual de arrendamiento es de la mitad del máximo legal, es decir, el 0,5% del valor comercial de la vivienda, lo que nos llevaría a una suma de $1 millón mensual, mayor que la ofrecida en el ejemplo, obviamente, sin considerar otras erogaciones que se puedan asignar al proceso de arrendamiento, pero sobretodo manteniendo la propiedad de la vivienda sin ninguna hipoteca y compromiso crediticio.
Así las cosas, un análisis tan simple como el anterior, nos permite entender el inmenso negocio que se está planteando por el Gobierno para favorecer al sistema financiero y en detrimento del patrimonio familiar de algunos colombianos, ya que seguramente tendrán mejores alternativas sin perder el patrimonio familiar como se acaba de presentar.
Seguramente, se podrán realizar exámenes mucho más complejos que incluyan la evolución de todas las variables involucradas en el asunto, como esperanza de vida de los constituyentes, tasas de interés, inflación, rentabilidad del banco, mercado de vivienda, etc., pero la realidad es que se pretende asegurar un negocio exageradamente rentable y con bajo riesgo para el sistema financiero, insisto, aún sin analizar la individualidad de cada caso frente a esa decisión familiar, llevando a un detrimento a nivel macroeconómico del patrimonio de las familias en Colombia.
7. En todo caso, tomando en consideración la complejidad de los cálculos financieros, los contratos, las condiciones, los avalúos, las variables económicas referentes a las distintas tasas de interés comparables para operaciones de naturaleza similar en el mercado financiero, la aplicación del concepto de la esperanza de vida de los participantes y la realidad del mercado de vivienda actual y a futuro, entre otros tantos aspectos que se involucran en esta figura, con absoluta seguridad, para la mayoría de clientes que se acojan a la hipoteca inversa, será una enorme fuente de confusión para los probables interesados, quienes seguramente terminarán firmando contratos de adhesión, predefinidos por los bancos, siguiendo sus propios intereses.
Sin embargo, como ya ocurrió en Colombia, a partir de la ley 100/93, con el tema de la venta por parte de las entidades financieras de las supuestas ventajas que tenía en materia pensional para los trabajadores el traspaso del régimen de prima media, administrado por el Estado, al régimen de ahorro individual, manejado por los Fondos Privados, posiblemente, el caso de esta hipoteca inversa, sea una nueva fuente de conflictos jurídicos, que podrían llevar a procesos judiciales con argumentos y posibles decisiones que acepten la existencia de vicios en el consentimiento, dada la complejidad e incertidumbre para los clientes de la figura planteada y que valga decirlo, no es ninguna innovación, ya que de hecho viene siendo fuertemente cuestionada, en otros países que la implementaron con anterioridad, por clientes que consideran haber recibido perjuicios al acogerse a ese producto financiero.
8. Igualmente, el Gobierno Nacional, refiriéndose a relación de la hipoteca inversa con la situación pensional en Colombia, observa: “¡Ese es uno de grandes beneficios! En Colombia tan solo 3 de cada 10 adultos mayores tienen pensión, pero 7 de cada 10 tienen un inmueble propio. Así, esta alternativa es muy atractiva para que los adultos mayores que quieran o necesiten recibir una mesada adicional.”
Este argumento, aunque se base en la realidad de inequidad y desigualdad histórica en nuestro país, es realmente tan perverso como el perjuicio que podrían recibir algunos de los colombianos que se acojan a este mecanismo financiero, cuando en algún momento, durante la vida de los constituyentes o a su muerte, ellos mismos o sus herederos pretendan cancelar o liberar la hipoteca y encuentren que el valor comercial del bien no es suficiente para pagar el valor del crédito acumulado, o peor, supere ese valor comercial.
Pero el descaro del argumento se encuentra en el origen de la realidad del sistema pensional en Colombia, sistema que requiere una reforma total, considerando, entre otras razones, su altísimo costo fiscal actual y creciente a futuro, con una bajísima cobertura, ya que hoy tan solo 2.380.423 personas están pensionadas y adicionalmente una total y descarada inequidad, ya que la mayor parte del subsidio pensional se concentra en los altos ingresos, es decir, el sistema colombiano opera como “Robin Hood a la Inversa”, quitándole a los pobres para darle a los ricos.
Y ahora ante esa realidad histórica perversa del sistema pensional colombiano, el Gobierno Duque pretende que muchas de aquellas familias que con sacrificio y mucho tiempo han logrado alcanzar pequeños o medianos patrimonios, a través del sueño de tener un techo propio para la familia, lo entreguen a los bancos, facilitándoles el mejor negocio financiero a bajo riesgo, perjudicando a personas, además hoy forzadas por esta tremenda crisis, aumentada por los errores en el manejo económico que le viene dando el actual Gobierno Nacional, tal y como lo describí, lejos de apasionamientos ideológicos y políticos, en reciente escrito, el pasado 12 de junio, publicado en “Las2Orillas”, titulado “¿Cómo le ha ido al gobierno sorteando la crisis del COVID-19?”.
Por todo lo anterior, a los ricos que les parezca justo y loable, entonces que entreguen sus viviendas a los bancos a través de la hipoteca inversa, pero no pretendamos que la solución a años de malas políticas y corrupción, sea llevar a los que dificilmente han logrado un patrimonio familiar, a entregarlo a los bancos, para que así se aumente y perpetúe la concentración de la riqueza y la desigualdad.
Por Dios, en que país nos toco vivir.
9. Finalmente, para quienes cuestionan las criticas efectuadas a la propuesta del Gobierno, imaginando que obedecen al miedo que algunos tienen de perder la posibilidad de heredar y en aras de no personalizar la discusión, solo quiero anotar que seguramente los que podrían ver una salida a la difícil situación económica en la controvertida hipoteca inversa, no serán los actuales ricos del país y menos aquellos que tradicionalmente se han o tal vez nos hemos visto favorecidos de alguna manera de la importante y legal figura de la propiedad privada heredable, la que precisamente defendemos y por lo tanto debe protegerse y no castigarse en el caso de las familias que con sacrifico y mucho tiempo de trabajo han logrado cumplir con el sueño de una vivienda propia, factor que en los países pobres se constituye en un camino de movilidad y progreso social, casi tan importante como la educación, la salud y las pensiones equitativas.
El esquema de la hipoteca inversa, en el caso de los grupos sociales que intentan consolidar con esfuerzo su progreso y movilidad social, solo tendría sustento fácil en esposos sin posibilidad de heredar sus patrimonios, siempre y cuando, las modalidades de hipoteca inversa que se les ofrezcan sean equilibradas y contengan rentas y utilidades justas de acuerdo con las expectativas de vida de los constituyentes, el valor comercial del inmueble y el riesgo real asumido por el banco.
Precisamente, cuando se leen publicaciones recientes de brillantes y juiciosos economistas, como las de Thomas Piketty o Joseph Stiglitz, vemos que la mayor fuente de desigualdad está no solo en las inmensas diferencias en ingresos, sino también en las grandes riquezas o patrimonios acumulados y cuando las clases de menores recursos logran acumular, aunque sea pequeños capitales, comienzan así el duro camino para asegurar mejores oportunidades a su descendencia, esto es, se emprende el arduo camino de la movilidad social. Para mayor ilustración, leamos un ejemplo del pensamiento y observaciones de Stiglitz:
“La desigualdad estadounidense en cuanto a riqueza es aún mayor que la de las rentas: el 1 por ciento en la cima dispone de más del 40 por ciento de la riqueza total del país, casi dos veces la porción de los ingresos. (…) La riqueza es particularmente importante y resulta decisiva a la hora de definir el acceso a las oportunidades y la influencia social.” / En todo el mundo, la imagen de lo que sucede con la cima de la pirámide es incluso peor. Cada año, Oxfam da a conocer estadísticas sobre los grados de extremos de desigualdad imperante: cuántos de los situados en la cúpula poseen tanta riqueza como la mitad de toda la población mundial en la base, unos 3.900 millones de personas. La cifra en la cúpula ha disminuido rápidamente: en 2017 era de solamente de 26 individuos. (…) Ahora, de manera casi inimaginable, poco más de dos docenas de individuos, casi todos varones, tienen tanto peso económico como toda la población de china, la India y África juntas. (…) La falta de oportunidades implica que los hijos de los padres pobres no llegan a desarrollar todo su potencial durante la vida. Esto es incorrecto desde un punto de vista ético, pero a su vez significa que Estados Unidos está desperdiciando su recurso más precioso: el talento de sus jóvenes.” (Joseph E. Stiglitz. Editorial Taurus. Bogotá, Enero 2020. Capitalismo Progresista. Páginas 79 a 82)
En este orden de ideas, como igual lo considero para la financiación del grueso de la crisis del Covid-19 y la búsqueda futura de un desarrollo sostenible con equidad, incluido el tema pensional que hemos venido examinando, se debe exigir su mejor esfuerzo tributario a los grandes capitales, a los altos ingresos y en general a los más ricos de Colombia, quienes verdaderamente han sido los mayores beneficiarios de la política económica y sobretodo de las tantas reformas tributarias de los últimos gobiernos. Rectifiquemos nuestro modelo económico y recordemos a Keynes, utilicemos la política pública para buscar el pleno empleo, favoreciendo primero la demanda agregada, con políticas fiscal y monetaria adecuadas, buscando ingresos justos al trabajo, favorezcamos el ingreso, el consumo y por esta vía, la producción, el empleo y así la continuación de un ciclo de crecimiento sostenible.
Desafortunadamente, hoy, adicionalmente a la crisis, debemos enfrentar el desbalance fiscal producto de las últimas reformas en esa materia, que se han empeñado en llevar la política económica a subsidiar la oferta, reduciéndole impuestos al capital, exenciones innecesarias a sectores influyentes y siempre legislando a su favor. Craso error que nos tiene como uno de los países con mayor desigualdad e inequidad en el mundo, ya que la política pública se convirtió en el medio de consolidar la concentración de la riqueza y el aumento de la desigualdad, olvidándonos de las políticas públicas consistentes frente a la salud, la educación, el empleo, la equidad y cobertura pensional, la infraestructura y, en general, el favorecimiento de políticas que aumenten la productividad y el nivel de vida en los distintos sectores de la economía.
Todo lo anterior, aunque parezca por fuera de contexto en esta discusión, hace parte de lo mismo, las políticas públicas como en el caso de esta propuesta de hipoteca inversa que más bien debería llamarse perversa, tienen un común denominador, casi siempre se legisla y se toman las decisiones a favor de quienes concentran la riqueza y en contra de la equidad y la igualdad, infortunadamente, ese parece ser el modelo que equivocadamente ha escogido el poder económico y su obediente brazo en el poder político, olvidando que fortaleciendo la demanda agregada, se consolida por el camino correcto el crecimiento económico y la riqueza de los dueños del capital.
@JoseAMoncayoA
Economista y Abogado
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