POT y plusvalías urbanas
Imagen: avaluos24horas.blogspot.com
Aurelio Suárez Montoya
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Si el POT de Bogotá, presentado por la administración, sobrevive al debate legal acerca de si es o no una modificación sustancial del vigente, se abordaría entonces la discusión en torno a la propuesta urbana que tiene.
Ésta consiste en concentrar las principales actividades de la ciudad, con énfasis en la construcción de vivienda —desde suntuosa hasta de interés prioritario—, en el denominado centro ampliado, limitado, de sur a norte, por la Avenida Primero de Mayo a la calle 100 y, de oriente a occidente, por la Avenida de los Cerros a la Cali.
Consecuente con dicha concentración, todas las zonas se declaran multiusos, lo que implica que las anteriores utilizaciones del suelo, exclusivo residencial, comercial o industrial, entre otras, desaparecen y que en la nueva “mezcla” competirán entre sí por su existencia y prevalencia en cada manzana.
Bogotá creció con base en un patrón de expansión, perjudicial económica, social y ambientalmente, obedeciendo en un 50% a procesos informales, incluidos “urbanizadores piratas”. Por ende, es positivo, aunque exista una alta densidad de 186 habitantes/ha, buscar una ciudad compacta, y máxime a instancias del desarrollo sostenible y la equidad.
La Secretaría Distrital de Planeación estima que, aumentando el índice de edificabilidad en el centro ampliado (número de pisos para construcción en altura), el mercado mantendría la ecuación de rentabilidad de los constructores, conservando inalterados los precios, y se cumplirían los objetivos presupuestados.
Contrario a dicha hipótesis, es sabido que la ciudad se construye alrededor de plusvalías y que en una urbe las decisiones gubernamentales enriquecen a unos y menoscaban a otros, no son neutras. Favorecer proyectos restringidos en un determinado límite valoriza el área circunscrita en detrimento de las excluidas. Por consiguiente, los enunciados de política urbana, cualquiera que ella sea, deben acompañarse de otras alternativas, que bajen la presión sobre las áreas jerarquizadas, lo que impele, como en esta caso, a no excluir del todo la expansión y a implementar suficientes mecanismos de intervención estatales que efectivamente contrarresten las tendencias especulativas sobre el suelo explotable.
Buen ejemplo de la maximización de utilidades privadas en áreas privilegiadas, bajo el esquema multiusos en el POT, es el proyecto CAN, “obsesión” del presidente Santos, consentida —inexplicablemente— por el alcalde Petro, y ubicado en un nuevo eje central, al norte de la calle 26, rodeado de parques y humedales, terrenos públicos y barrios de clase media.
Este proyecto incorpora 82 hectáreas, que incluyen predios de la Universidad Nacional y de la ESAP, así como 28 de la estructura ecológica principal, gestionadas por una alianza público-privada que, aprovechando la plusvalía creada por la calle 26 (¡no importa “el carrusel”!), y con base en el criterio multiusos, generará ganancia extraordinaria a grupos constructores —como el Aval— asentados en ese sector, poniendo “lo público” en pro de lo privado.
Así, en el CAN, además del traslado de riqueza social a negocios particulares, los habitantes de las áreas impactadas saldrían desplazados y los patrimonios ecológicos serían destruidos. Allí, y en otras operaciones similares de oportunidad de inversión, el POT alumbrará criaturas distintas a las anunciadas. Un contrasentido.
